Cuando recibes una vivienda en herencia junto a tus hermanos, puede surgir una situación habitual: uno de vosotros quiere quedarse con la casa. En ese caso, la opción más directa es comprar casa heredada a mis hermanos. Sin embargo, el proceso no es tan sencillo como una compraventa corriente. Existen particularidades legales, fiscales y documentales que debes conocer para evitar errores.
Este artículo te explica cómo realizar esta operación correctamente. Verás las fórmulas disponibles, los impuestos aplicables y los pasos que debes seguir. También conocerás qué riesgos existen y cómo evitarlos, sobre todo si han pasado menos de dos años desde el fallecimiento del causante.
¿Puedo comprar la parte de mis hermanos en una casa heredada?
Sí, puedes hacerlo siempre que todos los herederos estén de acuerdo. La copropiedad de una vivienda heredada no obliga a mantener el bien conjunto para siempre. La ley permite que uno o varios hermanos vendan su parte al otro, siempre que se respeten los derechos de todos.
La compraventa puede hacerse de varias formas: como una venta ordinaria, mediante extinción de condominio, a través de una permuta o incluso con opción a compra. Elegir una vía u otra implica diferencias fiscales y jurídicas importantes.
Además, hay que tener en cuenta si la casa ya está inscrita a nombre de los herederos o si aún no se ha formalizado la aceptación de herencia. No puedes comprar legalmente lo que aún no tienes adjudicado.
¿Qué impuestos debo pagar al comprar la casa a mis hermanos?
El impuesto más habitual es el de Transmisiones Patrimoniales. Se aplica si compras la parte de tus hermanos mediante una compraventa. También puedes optar por otras vías más económicas, como la extinción de condominio, si se cumplen los requisitos.
Aquí tienes una tabla con los principales gastos e impuestos que pueden surgir:
Impuestos en la compraventa de una casa heredada
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| Impuesto de Sucesiones (ya pagado al aceptar herencia) | Variable según CCAA y grado de parentesco |
| Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) | 6% – 10% del valor de la parte adquirida |
| Plusvalía municipal (a cargo del vendedor) | Según valor catastral y años de posesión |
| Gastos notariales y registrales | 300 € – 1.000 € |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (si aplica) | 0,5% – 1,5% en caso de extinción de condominio |
Si eliges la fórmula correcta, puedes ahorrar bastante. Por ejemplo, en una extinción de condominio, se tributa por AJD en lugar de por ITP, lo que supone pagar entre un 0,5% y un 1,5%, frente al 6% o 10%.
¿Cuándo conviene una extinción de condominio?
Cuando la casa está en copropiedad entre hermanos y uno quiere quedarse con ella, la fórmula más eficiente suele ser la extinción de condominio. Esta operación no se considera una compraventa, sino una disolución de comunidad, por lo que tributa menos.
Eso sí, debe hacerse a cambio de una compensación económica proporcional. No puede tratarse de una donación encubierta ni una cesión gratuita. Debes pagar a tus hermanos su parte correspondiente según el valor actual del inmueble.
Además, la vivienda debe estar ya adjudicada en la herencia. No puedes hacer una extinción de condominio si aún no habéis firmado la escritura de aceptación.
¿Qué pasa si alguno de mis hermanos no quiere vender?
En ese caso, no puedes obligarle a vender su parte, pero sí puedes forzar una salida legal. El camino es la acción de división de la cosa común. Cualquier copropietario puede iniciarla si no se alcanza un acuerdo.
Este procedimiento permite que un juez ordene la venta del bien en subasta y reparta el importe entre los herederos. Es una vía lenta y poco rentable, porque la casa suele venderse por debajo del valor de mercado. Por eso, conviene agotar el diálogo antes de llegar a este punto.
También puedes proponer quedarte con la vivienda tú y compensar al resto, si están abiertos a negociar. Existen fórmulas intermedias como el alquiler con opción a compra o la permuta, según las necesidades de cada parte.
¿Qué opciones legales tengo para quedarme con la casa?
Existen varias formas de formalizar la compra de una vivienda heredada entre hermanos. La elección depende de factores como el grado de acuerdo, el reparto de la herencia o las implicaciones fiscales.
Opciones legales para formalizar la compra
| Opción | Ventaja principal |
|---|---|
| Extinción de condominio | Menor carga fiscal (0,5% – 1,5%) |
| Compraventa del proindiviso | Compra directa aunque más impuestos (6% – 10%) |
| Permuta entre herederos | Flexibilidad sin pago inmediato |
| Arrendamiento con opción a compra | Evita riesgos si aún no han pasado 2 años desde el fallecimiento |
La extinción de condominio suele ser la fórmula preferida por su ahorro fiscal. Pero no siempre puede aplicarse. Si solo compras la parte de uno de los hermanos, se trata de una compraventa normal y pagarás ITP.
En cambio, si te quedas con la casa completa a cambio de pagar al resto, y así disolvéis la copropiedad, sí puedes aplicar la extinción de condominio. Esto exige que la casa esté adjudicada previamente.
¿Hay algún riesgo si aún no han pasado dos años desde la herencia?
Sí. El artículo 28 de la Ley Hipotecaria impide que la inscripción registral de una herencia tenga plenos efectos frente a terceros durante los dos años posteriores al fallecimiento, salvo que los herederos sean forzosos.
Esto significa que si compras la casa a un hermano que no es heredero forzoso, y aparece después un heredero legítimo no contemplado (por ejemplo, un hijo no reconocido), podrías perder el inmueble.
Por eso, si aún no han pasado dos años desde el fallecimiento del causante, conviene actuar con prudencia. Una solución segura es formalizar un arrendamiento con opción a compra, esperar a que pase el plazo legal, y luego ejercer la compra.
Otra opción es inscribir la operación con advertencia expresa del artículo 28, aunque asumirías un riesgo legal hasta que expire el plazo. En este tipo de decisiones, conviene estudiar bien cada caso.
Preguntas frecuentes sobre comprar casa heredada a mis hermanos
¿Qué pasa si quiero comprar una casa heredada a mis hermanos pero uno vive en ella?
Si uno de tus hermanos reside en la vivienda heredada, deberás manejar el proceso con especial cuidado. Aunque tengas intención de comprar la casa heredada a tus hermanos, no puedes desalojar a quien vive en ella sin su consentimiento o sin una resolución judicial.
Primero, conviene iniciar un diálogo directo. Puedes ofrecer una compensación o una alternativa de vivienda. Si no acepta y no quiere vender su parte, se puede valorar iniciar una acción de división de cosa común. Esta vía judicial permite solicitar la venta del inmueble para repartir el valor, aunque conlleva tiempo y costes adicionales.
Si todos los herederos están de acuerdo con la compraventa excepto el ocupante, también puede pactarse una compraventa con cláusula de desalojo en determinado plazo. Lo importante es que no tomes decisiones unilaterales ni fuerces una salida sin seguir el cauce legal correspondiente.
¿Se puede pactar un precio inferior al de mercado al comprar una casa heredada entre hermanos?
Sí, se puede acordar un precio simbólico o inferior al de mercado, pero esto tiene consecuencias fiscales. Cuando decides comprar una casa heredada a tus hermanos por un valor muy bajo, Hacienda puede considerar que parte de esa transacción es una donación encubierta.
Esto puede generar sanciones o la obligación de tributar por el Impuesto de Sucesiones o Donaciones, además del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Por eso, aunque sea una compraventa entre familiares, conviene declarar un valor realista y justificarlo con una tasación oficial o referencia catastral.
Además, si el acuerdo contempla pagos en especie (como asumir una deuda o permitir el uso temporal del inmueble), conviene dejarlo todo por escrito. Así evitarás problemas posteriores si surge un desacuerdo o una revisión tributaria.
¿Qué ocurre si quiero comprar solo una parte de la casa heredada?
Puedes hacerlo, pero debes saber que comprar una parte de una casa heredada a tus hermanos te convierte en copropietario con el resto. Esta situación se llama proindiviso, y aunque te da derecho a usar la propiedad, también limita lo que puedes hacer con ella.
Por ejemplo, no podrás venderla por completo, alquilarla ni reformarla sin el consentimiento del resto de los hermanos. Además, cualquier gasto común deberá dividirse según el porcentaje de propiedad de cada uno.
Si más adelante quieres tener la plena propiedad, deberás negociar con el resto para adquirir sus partes. También puedes solicitar la extinción del proindiviso, pero eso conlleva costes y requiere acuerdo o intervención judicial. En cualquier caso, es clave valorar bien si adquirir solo una parte de la vivienda te compensa o no.
¿Puedo hipotecar la casa si la compro a mis hermanos tras heredarla?
Sí, pero con matices. Si acabas de comprar la casa heredada a tus hermanos, y aún no han pasado dos años desde el fallecimiento del titular original, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria puede limitar tus opciones.
Durante ese periodo, algunas entidades bancarias pueden negarse a conceder una hipoteca. El motivo es que existe un riesgo legal: podría aparecer un heredero con mejor derecho que reclame la propiedad. Para evitar problemas, los bancos suelen exigir que ese plazo haya transcurrido o que se demuestre que todos los herederos forzosos están identificados y han aceptado la herencia.
Si el plazo ya ha pasado, o si no hay riesgo de aparición de herederos desconocidos, sí puedes hipotecar la vivienda como en cualquier otra operación. Pero es importante contar con un asesoramiento previo que valore los tiempos, los riesgos y las condiciones reales del inmueble.
¿Qué normativa regula la compraventa de una casa heredada entre hermanos en España?
La operación de comprar una casa heredada a tus hermanos se rige por varias normas clave en el ordenamiento jurídico español. En primer lugar, el Código Civil regula tanto las herencias como los contratos de compraventa. En él se encuentran los artículos relacionados con la aceptación de herencia, la partición, los derechos hereditarios y las obligaciones entre coherederos.
También es muy relevante la Ley Hipotecaria, especialmente el artículo 28, que establece limitaciones durante los dos años posteriores al fallecimiento si no se trata de herederos forzosos. Por otro lado, la operación también está sujeta a lo establecido en la normativa fiscal, concretamente en la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y a nivel autonómico, por las normas fiscales de cada comunidad.
Finalmente, si existe algún conflicto sobre el uso del inmueble o sobre la división de la herencia, el asunto se resuelve conforme a lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que regula los procedimientos judiciales en caso de desacuerdo. Contar con un buen conocimiento de este marco normativo te ayudará a tomar decisiones más seguras y evitar errores legales costosos.
No tomes decisiones sin calcular bien
Comprar casa heredada a mis hermanos puede ser un proceso sencillo si existe acuerdo, pero complejo si surgen conflictos o hay limitaciones legales. Por eso, antes de firmar nada, conviene hacer números, conocer tus derechos y elegir la mejor fórmula fiscal.
Evalúa el valor actual del inmueble, los impuestos aplicables, y la disposición real de cada hermano. Si tienes dudas, busca apoyo legal especializado en herencias. En Abogados Herencias Barcelona te ayudamos a resolver este tipo de situaciones con criterios claros y soluciones efectivas.
Una decisión mal tomada puede terminar en años de litigios y costes innecesarios. Pero con información clara, planificación y voluntad de acuerdo, puedes convertir una herencia compartida en una solución justa y equilibrada para todos.
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