Quan reps un habitatge en herència amb els teus germans, pot sorgir una situació habitual: un de vosaltres vol quedar-se amb la casa. En aquest cas, l'opció més directa és comprar casa heretada als meus germans.
Aquest article t'explica com fer aquesta operació correctament. Veureu les fórmules disponibles, els impostos aplicables i els passos que heu de seguir. També coneixeràs quins riscos hi ha i com evitar-los, sobretot si han passat menys de dos anys des de la mort del causant.
¿ Puc comprar la part dels meus germans a una casa heretada?
Sí, ho pots fer sempre que tots els hereus hi estiguin d'acord. La copropietat dun habitatge heretat no obliga a mantenir el bé conjunt per sempre. La llei permet que un o més germans venguin la seva part a l'altre, sempre que es respectin els drets de tothom.
La compravenda es pot fer de diverses maneres: com una venda ordinària, mitjançant extinció de condomini, a través d'una permuta o fins i tot amb opció de compra. Escollir una via o una altra implica diferències fiscals i jurídiques importants.
A més, cal tenir en compte si la casa ja està inscrita a nom dels hereus o encara no s'ha formalitzat l'acceptació d'herència. No pots comprar legalment allò que encara no tens adjudicat.
Quins impostos he de pagar en comprar la casa als meus germans?
L'impost més habitual és el de transmissions patrimonials. S'aplica si compres la part dels teus germans mitjançant una compravenda. També podeu optar per altres vies més econòmiques, com l'extinció de condomini, si es compleixen els requisits.
Aquí tens una taula amb les principals despeses i impostos que poden sorgir:
Impostos a la compravenda d'una casa heretada
| Concepte | Import aproximat |
|---|---|
| Impost de Successions (ja pagat en acceptar herència) | Variable segons CCAA i grau de parentiu |
| Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) | 6% – 10% del valor de la part adquirida |
| Plusvàlua municipal (a càrrec del venedor) | Segons valor cadastral i anys de possessió |
| Despeses notarials i registrals | 300 € – 1.000 € |
| Impost d'actes jurídics documentats (si s'aplica) | 0,5% – 1,5% en cas dextinció de condomini |
Si tries la fórmula correcta, pots estalviar força. Per exemple, en una extinció de condomini, es tributa per AJD en lloc de per ITP, cosa que suposa pagar entre un 0,5% i un 1,5%, davant del 6% o 10%.
Quan convé una extinció de condomini?
Quan la casa està en copropietat entre germans i un vol quedar-s'hi, la fórmula més eficient sol ser l'extinció de condomini. Aquesta operació no es considera una compravenda, sinó una dissolució de comunitat, per la qual cosa tributa menys.
Això sí, cal fer-ho a canvi d'una compensació econòmica proporcional. No es pot tractar d'una donació encoberta ni una cessió gratuïta. Has de pagar als teus germans la part corresponent segons el valor actual de l'immoble.
A més, l'habitatge ha d'estar ja adjudicat a l'herència. No podeu fer una extinció de condomini si encara no heu signat l'escriptura d'acceptació.
Què passa si algun dels meus germans no vol vendre?
En aquest cas, no pots obligar-lo a vendre la seva part, però sí que pots forçar una sortida legal. El camí és l'acció de divisió de la cosa comuna.
Aquest procediment permet que un jutge ordeni la venda del bé en subhasta i reparteixi limport entre els hereus. És una via lenta i poc rendible, perquè la casa se sol vendre per sota del valor de mercat. Per això, convé esgotar el diàleg abans darribar a aquest punt.
També pots proposar quedar-te amb l'habitatge i compensar la resta, si estan oberts a negociar. Hi ha fórmules intermèdies com el lloguer amb opció de compra o la permuta, segons les necessitats de cada part.
Quines opcions legals tinc per quedar-me amb la casa?
Hi ha diverses maneres de formalitzar la compra d'un habitatge heretat entre germans. L'elecció depèn de factors com ara el grau d'acord, el repartiment de l'herència o les implicacions fiscals.
Opcions legals per formalitzar la compra
| Opció | Avantatge principal |
|---|---|
| Extinció de condomini | Menor càrrega fiscal (0,5% – 1,5%) |
| Compravenda del proindivís | Compra directa encara més impostos (6% – 10%) |
| Permuta entre hereus | Flexibilitat sense pagament immediat |
| Arrendament amb opció a compra | Evita riscos si encara no han passat 2 anys des de la mort |
L'extinció de condomini sol ser la fórmula preferida pel seu estalvi fiscal. Però no sempre es pot aplicar. Si només compres la part d'un dels germans, és una compravenda normal i pagaràs ITP.
En canvi, si et quedes amb la casa completa a canvi de pagar a la resta, i així dissoleu la copropietat, sí que podeu aplicar l'extinció de condomini. Això exigeix que la casa estigui adjudicada prèviament.
Hi ha cap risc si encara no han passat dos anys des de l'herència?
Sí. L'article 28 de la Llei hipotecària impedeix que la inscripció registral d'una herència tingui plens efectes davant de tercers durant els dos anys posteriors a la mort, llevat que els hereus siguin forçosos.
Això vol dir que si compres la casa a un germà que no és hereu forçós, i apareix després un hereu legítim no contemplat (per exemple, un fill no reconegut), podries perdre l'immoble.
Per això, si encara no han passat dos anys des de la mort del causant, cal actuar amb prudència. Una solució segura és formalitzar un arrendament amb opció de compra, esperar que passi el termini legal, i després exercir la compra.
Una altra opció és inscriure l'operació amb advertiment expressa de l'article 28, encara que assumiries un risc legal fins que expiri el termini. En aquest tipus de decisions, cal estudiar bé cada cas.
Preguntes freqüents sobre comprar casa heretada als meus germans
Què passa si vull comprar una casa heretada als meus germans però un hi viu?
Si un dels teus germans resideix a l'habitatge heretat, hauràs de manejar el procés amb cura. Encara que tinguis intenció de comprar la casa heretada als teus germans, no pots desallotjar qui hi viu sense el seu consentiment o sense una resolució judicial.
Primer, cal iniciar un diàleg directe. Podeu oferir una compensació o una alternativa d'habitatge. Si no accepteu i no voleu vendre la vostra part, es pot valorar iniciar una acció de divisió de cosa comuna. Aquesta via judicial permet sol·licitar la venda de l'immoble per repartir-ne el valor, encara que comporta temps i costos addicionals.
Si tots els hereus estan dacord amb la compravenda excepte locupant, també es pot pactar una compravenda amb clàusula de desallotjament en determinat termini. L'important és que no prenguis decisions unilaterals ni forcis una sortida sense seguir la via legal corresponent.
¿ Es pot pactar un preu inferior al de mercat en comprar una casa heretada entre germans?
Sí, es pot acordar un preu simbòlic o inferior al de mercat, però això té conseqüències fiscals. Quan decideixes comprar una casa heretada als teus germans per un valor molt baix, Hisenda pot considerar que una part d'aquesta transacció és una donació encoberta.
Això pot generar sancions o l'obligació de tributar per l'impost de successions o donacions, a més de l'impost de transmissions patrimonials. Per això, encara que sigui una compravenda entre familiars, convé declarar un valor realista i justificar-ho amb una taxació oficial o referència cadastral.
A més, si l'acord preveu pagaments en espècie (com assumir un deute o permetre l'ús temporal de l'immoble), cal deixar-ho tot per escrit. Així evitaràs problemes posteriors si sorgeix un desacord o una revisió tributària.
Què passa si vull comprar només una part de la casa heretada?
Ho pots fer, però has de saber que comprar una part d'una casa heretada als teus germans et converteix en copropietari amb la resta. Aquesta situació s'anomena proindiviso, i encara que et dóna dret a fer servir la propietat, també limita el que hi pots fer.
Per exemple, no podràs vendre-la del tot, llogar-la ni reformar-la sense el consentiment de la resta dels germans. A més, qualsevol despesa comuna s'haurà de dividir segons el percentatge de propietat de cadascun.
Si més endavant vols tenir la plena propietat, hauràs de negociar amb la resta per adquirir-ne les parts. També pots sol·licitar l'extinció del proindiviso, però això comporta costos i requereix acord o intervenció judicial. En qualsevol cas, és clau valorar bé si adquirir només una part de la vivenda et compensa o no.
Puc hipotecar la casa si la compro als meus germans després d'heretar-la?
Sí, però amb matisos. Si acabes de comprar la casa heretada als teus germans, i encara no han passat dos anys des de la mort del titular original, l'article 28 de la Llei Hipotecària pot limitar les opcions.
Durant aquest període, algunes entitats bancàries es poden negar a concedir una hipoteca. El motiu és que hi ha un risc legal: podria aparèixer un hereu amb millor dret que en reclami la propietat. Per evitar problemes, els bancs solen exigir que hagi transcorregut aquest termini o que es demostri que tots els hereus forçosos estan identificats i han acceptat l'herència.
Si el termini ja ha passat, o si no hi ha risc d'aparició d'hereus desconeguts, sí que pots hipotecar l'habitatge com en qualsevol altra operació. Però cal comptar amb un assessorament previ que valori els temps, els riscos i les condicions reals de l'immoble.
Quina normativa regula la compravenda d?una casa heretada entre germans a Espanya?
L'operació de comprar una casa heretada als teus germans es regeix per diverses normes clau a l'ordenament jurídic espanyol. En primer lloc, el Codi civil regula tant les herències com els contractes de compravenda. S'hi troben els articles relacionats amb l'acceptació d'herència, la partició, els drets hereditaris i les obligacions entre cohereus.
També és molt rellevant la Llei Hipotecària, especialment l'article 28, que estableix limitacions durant els dos anys posteriors a la mort si no són hereus forçosos. D'altra banda, l'operació també està subjecta al que estableix la normativa fiscal, concretament a la Llei de l'impost de transmissions patrimonials i Actes Jurídics Documentats, ia nivell autonòmic, per les normes fiscals de cada comunitat.
Finalment, si hi ha algun conflicte sobre l'ús de l'immoble o sobre la divisió de l'herència, l'assumpte es resol d'acord amb el que disposa la Llei d'enjudiciament civil, que regula els procediments judicials en cas de desacord. Comptar amb un bon coneixement d'aquest marc normatiu us ajudarà a prendre decisions més segures i evitar errors legals costosos.
No prenguis decisions sense calcular bé
Comprar casa heretada als meus germans pot ser un procés senzill si hi ha acord, però complex si sorgeixen conflictes o hi ha limitacions legals. Per això, abans de signar res, convé fer números, conèixer els teus drets i triar la millor fórmula fiscal.
Avalua el valor actual de l'immoble, els impostos aplicables i la disposició real de cada germà. Si tens dubtes, cerca suport legal especialitzat en herències. A Advocats Herències Barcelona t'ajudem a resoldre aquest tipus de situacions amb criteris clars i solucions efectives.
Una decisió mal presa pot acabar en anys de litigis i costos innecessaris. Però amb informació clara, planificació i voluntat d'acord pots convertir una herència compartida en una solució justa i equilibrada per a tothom.
Español